Plus couramment appelée « Pierre Papier », ce terme explique parfaitement les parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), comme le fait que l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part et non pas de l’immobilier en direct.
La Société Civile de Placement collectif est un type de placement immobilier particulier dans le sens où l’investissement est réalisé à travers une société de gestion. L’investissement se fait donc dans une société de gestion qui utilise ensuite l’argent pour investir dans des immeubles.
LA SCPI est une solution d’investissement sur du moyen-long terme et est une excellente alternative aux fonds euros et à un investissement traditionnel locatif.
Il existe deux types juridiques de SCPI :
- Les SCPI à capital fixe
- Les SCPI à capital variable
Il est possible de souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement de la propriété. Il s’agit de séparer le droit de propriété en deux éléments ;
- L’usufruit : est une situation particulière dans laquelle la jouissance d’un bien revient à une personne appelée l’usufruitier, tandis qu’une autre personne en a la propriété, le nu propriétaire.
- La nue-propriété : est le droit pour un propriétaire appelé « nu-propriétaire » de disposer d’un bien ou d’un actif sans en percevoir les revenus pendant une période limitée au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.
Pour certains investisseurs, il existe un intérêt fort à adhérer la nue-propriété uniquement.
Cet investissement en nue-propriété de parts de SCPI s’adresse à des investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans avoir les soucis de la gestion locative. Mais aussi aux investisseurs assujettis à l’Impôt sur le revenu ou à l’impôt de solidarité sur la fortune.
Cet investissement leur permettra de préparer l’avenir ou encore à obtenir un complément de revenu à terme pour compléter leur retraite par exemple.
Fonctionnement
Deux phases sont à distinguées :
- Pendant le démembrement
Vous achetez les parts de SCPI en nue-propriété pendant une période prédéfinie. Pendant cette période de démembrement (par exemple 10 ans), vous ne percevrez pas de revenus. Cela vous permet d’acheter ces parts avec une forte décote (par exemple, une décote de 33% dans le cas d’un démembrement de 10 ans).
- A l’échéance du démembrement
Vous récupérez les parts de SCPI en pleine propriété. Vous pouvez alors percevoir les revenus de la SCPI. L’augmentation de la valeur générée par la récupération de la pleine propriété n’est pas fiscalisée. Ainsi, si la valeur des parts de SCPI est restée constante sur 10 ans et que vous avez acheté la nue-propriété à un prix de 67%, vos parts valent à nouveau 100% au bout de 10 ans.
Avantages et Limites
Parmi les grands avantages du démembrement de SCPI, on pourra citer :
- L’exonération des aléas locatifs
- Une remise sur le prix de vente : à condition qu’en contrepartie il y a non perception des revenus
- Pas d’imposition sur le revenu pour le nue-propriétaire ; de plus, la valeur de la nue-propriété sort de l’assiette de l’ISF.
- La récupération de l’Usufruit n’est pas considérée comme une rémunération et ne constitue pas une plus-value fiscale. Cette augmentation de la valeur de l’investissement n’est donc soumise à aucune fiscalité.
Attention, il existe toutefois quelques limites, en effet, le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant tout la période du démembrement, et le capital n’est pas garanti.