Avant de démarrer son activité, l’entrepreneur sera souvent confronté à la question de savoir s’il recherche un local en vue de son installation ou s’il rachète un fonds de commerce déjà existant.
La vente du fonds de commerce
Dans ce cas, l’acquéreur achète un ensemble (une universalité comprenant les éléments corporels et incorporels du fonds) constitué à la fois du droit au bail portant sur les locaux commerciaux mais également la clientèle de son prédécesseur attaché au commerce, le matériel, l’enseigne, …
Dans une certaine mesure, l’acquéreur s’assure un certain chiffre d’affaires. Aussi, le prix du fonds commerce dépendra de plusieurs facteurs et notamment les résultats de son prédécesseur. Cet acte doit être rédigé avec le plus grand soin dans la mesure où la cession est très encadrée juridiquement. En soit, le fonds de commerce constitue pour l’acquéreur un élément incorporel de l’actif immobilisé, non amortissable.
Le droit au bail
Dans ce cas, l’acquéreur reprend un bail en cours qui a été conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. A la différence de la cession du fonds de commerce, l’acquéreur achète le seul droit de bénéficier d’un bail commercial en cours, pour la durée restant à courir et dans des conditions, identiques, notamment en ce qui concerne le loyer. Ce droit au bail est payé au locataire sortant, son prix dépendant du montant du loyer et de la durée du bail restant à courir.
On notera que la cession du seul droit au bail est très souvent interdite par le bail lui-même. Cependant, la cession du fonds de commerce ne peut pas être interdite,. Aussi, le bailleur n’a pas le droit de s’opposer à la cession du droit au bail quand celui-ci est vendu en même temps que le fonds de commerce. Pour l’acquéreur, le droit au bail constitue également un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan.
Le pas de porte
Dans ce cas l’entrepreneur ne succède pas à un prédécesseur mais conclut directement un bail avec le propriétaire des murs. Il est parfois prévu lors de la conclusion du bail le versement au bailleur d’une somme qui s’ajoute aux loyers. Celle-ci tend à dédommager le bailleur des contraintes imposées par le statut des baux commerciaux. Cette somme est considérée parfois comme un supplément de loyer ou comme une indemnité correspondant à des avantages commerciaux.
Ce « droit d’entrée » constitue généralement pour le locataire entrant des frais de premier établissement amortissables. De ce fait, ils sont déductibles dans une certaine mesure. Parfois, il arrive que le contrat de location ne comporte pas de droit au bail.
Dans ce cas, le loyer est généralement plus élevé puisqu’il inclut à la fois le montant de la valeur locative des lieux et l’amortissement d’un droit d’entrée qui n’est pas versé à la conclusion du bail. Aussi, l’ensemble de ces éléments doivent donc être pris en compte notamment dans le cadre d’un budget prévisionnel d’exploitation.
Article par Antoine Grou, Avocat