La question de la répartition des charges entre le bailleur commercial et son locataire est régulièrement posée et donne lieu à un contentieux abondant. Toutes les réponses dans cet article.
Cette situation résulte de l’absence de définition légale ou statutaire des charges locatives « récupérables » en matière de bail commercial, contrairement à ce qui est prévu pour le bail d’habitation.
Dans ces conditions, la solution paraît donc logique : c’est le contrat de bail commercial lui-même qui détermine la liste des charges dont le bailleur peut demander le remboursement au preneur.
Les tribunaux manifestent de plus en plus de rigueur dans l’interprétation des clauses du bail de sorte qu’une clause peu claire s’interprétera en faveur du preneur.
On peut distinguer deux catégories de charges globales afférentes à l’exploitation d’un local commercial : les charges de copropriété et les charges propres à l’utilisation du local.
Les charges de copropriété
Contrairement à toute idée reçue, la refacturation des charges de copropriété, appelées par le syndic, sur la tête du preneur n’est pas automatique.
Le bail doit la prévoir expressément. A défaut, le bailleur ne pourra pas demander le remboursement de ces charges.
Il est admis que non seulement, le bail doit prévoir le principe du remboursement des charges de copropriété, mais qu’il doit également préciser suivant quelle clef de répartition elles sont calculées.
A ce titre, les parties sont libres de prévoir le mode de répartition qu’elles souhaitent appliquer. L’établissement d’un forfait mensuel de charges est alors possible. Très souvent, il est établi un budget prévisionnel qui fait ensuite l’objet d’une régularisation en fin d’année, une fois l’ensemble des factures acquittées et les comptes de l’année arrêtés.
Dans le cas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bail devra préciser le nombre de tantièmes affectés au local commercial parmi le nombre total de tantièmes. Le bail devra également préciser quelles sont les charges concernées par la refacturation : entretien, honoraires du syndic, salaire du gardien, ravalement des façades, etc.
Lorsque le bail se contente de faire référence au règlement de copropriété ou au règlement de l’immeuble, ces documents devront y être annexés au risque d’être inopposables au preneur.
Les charges propres au local
- Les charges d’exploitation
Si en général le règlement des consommations propres au local loué (eau, électricité, gaz, chauffage, etc.) ne pose pas de difficulté, il en va autrement des dépenses d’entretien des locaux loués.
- L’entretien des locaux
La question de l’entretien des locaux se pose à la fois au cours du bail et en fin de bail, au moment de leur restitution.
Il sera conseillé au preneur de réaliser un état des lieux d’entrée, même si le bail ne le prévoit pas, car il est souvent prévu qu’à défaut d’état des lieux, ces derniers devront être restitués en parfait état, c’est-à-dire à l’état neuf.
En cours de bail, il y aura également lieu de se référer aux clauses du bail car le statut des baux commerciaux est silencieux sur la question et les dispositions du code civil applicables ne sont pas d’ordre public de sorte qu’il est possible d’y déroger.
- Les travaux de mise en conformité
Il faut bien noter qu’à défaut de précision dans le bail, les travaux qui relèvent de la mise en conformité avec toute réglementation en vigueur, sont à la charge du bailleur.
Cela peut s’avérer très utile lorsque certains travaux sont, aux termes du bail, mis à la charge du preneur, mais tombent sous le coup d’une injonction d’une autorité administrative, comme cela peut être le cas pour le ravalement de façade ou la mise aux normes d’un ascenseur.
Ils basculent alors dans le champ des travaux prescrits par une autorité administrative à la charge du bailleur à défaut de clause contraire.
- Les taxes
Les tribunaux pratiquent une interprétation de plus en plus stricte des clauses du bail, de sorte que la mention d’un loyer « net de toutes charges et taxes » pour le bailleur ne peut produire beaucoup d’effet.
De la même façon, la clause indiquant que « toutes taxes et tous impôts » ou « tout nouvel impôt ou taxe afférent aux lieux loués » seraient mis à la charge du preneur serait sans efficacité.
Les taxes et impôts que le bailleur souhaite refacturer au preneur doivent donc être expressément stipulés.
Cette solution s’applique même pour les taxes qui profiteraient directement au preneur. La Cour de Cassation a ainsi récemment jugé, à propos de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que seules étaient récupérables « les taxes expressément visées par le bail commercial ».
Il est donc fortement conseillé au preneur de vérifier dans son bail commercial la rédaction des clauses relatives aux charges et aux taxes avant de procéder à leur règlement, étant rappelé qu’en cas de paiement indu, il pourrait en demander le remboursement au bailleur pour les cinq dernières années (durée de la prescription).