L’immobilier d’entreprise est un secteur vivant, dynamique, marqué par des évolutions réglementaires, d’usage ou d’occupation. De plus en plus, les entreprises ambitionnent de louer des bureaux et des locaux capables de s’accorder avec les attentes de leurs collaborateurs, de leurs actionnaires, mais aussi de leurs clients – eux-mêmes toujours plus regardants quant au respect des exigences environnementales et sociétales. Ces changements ne sont pas anodins pour les propriétaires, car ils ont un impact sur le taux d’occupation, donc sur la rentabilité d’un bien tertiaire. La solution ? Repositionner son actif immobilier pour préserver sa valeur.
Le repositionnement : une nécessité pour les propriétaires de biens immobiliers d’entreprise
Quand devient-il indispensable de repositionner un actif immobilier ? Lorsque celui-ci ne répond plus aux usages, aux attentes ou aux besoins des utilisateurs, voire de la communauté dans son ensemble.
Nous vivons, en effet, une transformation progressive des expectatives en matière de bâtiment, notamment dans le domaine de l’immobilier d’entreprise. Petit à petit, les organisations prennent conscience des mutations dans les modes de vie et dans les valeurs des occupants : en particulier, les usagers s’attendent à ce que les immeubles soient toujours plus durables, flexibles et évolutifs. C’est vrai aussi des collaborateurs, qui influent de plus en plus sur les critères de choix des entreprises concernant leurs bureaux en matière de localisation, d’aménagements et de services proposés (ce que prend en compte un acteur du marché de l’immobilier tertiaire innovant comme Alex Bolton).
Les actifs immobiliers qui ne répondent pas à ces besoins prennent le risque de voir leur taux d’occupation chuter. Ce qui aura pour conséquence une baisse du rendement locatif et un recul de la valeur du bien, avec un effet néfaste sur l’investissement dans sa globalité.
Comment repositionner un actif immobilier ?
Heureusement, cette tendance peut être freinée, voire inversée : cela nécessite, pour le propriétaire bailleur, de repositionner son actif immobilier. De repenser sa stratégie de fond en comble, et d’embrasser les innovations en matière de construction, de performance énergétique ou d’utilisation des locaux. Voici quelques idées pour réorienter l’usage qui est fait de votre bien immobilier d’entreprise – ou de votre portefeuille de biens.
Rendre le bâtiment plus durable
À lui seul, le secteur du bâtiment est responsable de 23 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Du côté des autorités, il y a une pression constante pour diminuer l’impact carbone des biens immobiliers et leur permettre d’atteindre les objectifs environnementaux. Certains fonds institutionnels ont d’ailleurs pour politique de ne pas investir dans les immeubles tertiaires non labellisés. C’est donc un choix logique pour repositionner un actif immobilier : effectuer des rénovations afin d’améliorer ses performances énergétiques et de réduire significativement son empreinte carbone. De quoi préserver, voire augmenter sa valeur sur le long terme, tout en renforçant la résilience du secteur face aux risques associés au changement climatique. Et, in fine, en donnant satisfaction aux occupants, toujours plus sensibles à ces questions.
Diversifier le profil des occupants
Autre option pour repositionner un actif immobilier : diversifier le profil des locataires en introduisant de nouveaux usages. L’intérêt ? Réduire la dépendance à un marché qui se restreint, et ainsi créer des opportunités pertinentes en abordant un secteur immobilier dans lequel la demande est en augmentation. Par exemple : s’orienter vers le coworking (très à la mode depuis la pandémie, et du fait de l’explosion du nombre de « solopreneurs »), vers le secteur de la santé ou du résidentiel, vers les résidences de services, etc. C’est aussi une manière d’élargir son portefeuille et de reprendre le contrôle du taux de vacance locative.
Changer la destination du bâtiment
Un changement de destination consiste à transformer l’usage d’un bien immobilier, afin qu’il réponde à d’autres besoins. À ce titre, la transformation d’un immeuble de bureaux en lots résidentiels, ou d’un local commercial en habitation, offre de nombreux avantages, tout en laissant au propriétaire une importante liberté en matière d’aménagement et de décoration. Ce n’est pas tout : des travaux de cet ordre permettent, sous certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux relatifs à l’investissement locatif, et en particulier d’obtenir la réduction d’impôt Denormandie. Une excellente façon de renforcer la rentabilité de l’investissement.
Étendre les usages des espaces locatifs
Il est également possible de repositionner un actif immobilier en étendant l’offre en matière d’usages, de manière à faire du bâtiment (ou d’une partie du bâtiment) un espace polyvalent et multifonctionnel, à destination des utilisateurs comme des populations extérieures. C’est une excellente solution lorsque les espaces existants deviennent obsolètes et que le taux d’occupation faiblit. Par exemple, un immeuble peut accueillir, au rez-de-chaussée, d’autres activités : commerces, restauration, parkings à vélo, locaux associatifs, espaces pour des événements culturels, etc. Ou bien intégrer des espaces verts, ouverts aux occupants et aux riverains.
Créer un actif immobilier modulable qui changera au gré des besoins
Enfin, le repositionnement d’un actif peut consister à le rendre plus flexible, afin de répondre aux besoins des utilisateurs au présent, mais aussi de prévoir leurs exigences futures. Imaginez un bâtiment modulable dont les espaces pourraient être réorganisés en fonction des attentes des occupants, ou encore de l’évolution des réglementations. Cela suppose de trouver un équilibre entre les demandes des utilisateurs, les tendances du marché, les prévisions… et bien entendu, vos contraintes financières.
Appliquez ces quelques conseils pour repositionner votre actif immobilier, préserver sa valeur, et garantir la rentabilité de votre investissement.