La première question que vous pose votre banquier lorsque vous demandez un prêt immobilier : « Taux fixe ou taux variable ? ». Si le taux fixe semble représenter la sécurité, le taux variable peut, sur le papier, vous permettre de payer moins cher votre logement.
La différence avec le taux fixe est-elle suffisante ?
Comparez de la manière suivante : le taux fixe le moins élevé qui vous est proposé avec le taux révisable le plus bas. Ce sera probablement dans deux banques différentes.
La règle de base à garder en tête est que le taux variable est intéressant s’il est au moins inférieur de 1 % par rapport au taux fixe.
Pourrez-vous passer du taux variable au taux fixe quand vous le souhaiterez ? Quel en sera le coût ?
Faites attention car le coût réel est souvent caché dans la formule de calcul du nouveau taux qui sera appliqué. La marge qui est ajoutée au taux de base, et qui représente la rémunération de votre banque, devient plus importante. Vérifiez quelle est la marge prise sur le taux initial et la marge prise sur le nouveau taux.
Votre indice de référence vous cache-t-il de mauvaises surprises ?
Le plus souvent les banques utilisent l’Euribor comme indice de référence. Si ce n’est pas le cas, vérifiez que vous pourrez suivre l’évolution de votre indice de référence facilement dans la presse spécialisée ou sur un site Internet fiable. N’oubliez pas de vous demander quand aura lieu la première révision de votre taux ? Si elle a lieu dans trois mois, méfiez-vous !
Pour réduire les risques liés aux taux révisables, les banques proposent des « taux variables capés ». Votre taux variable ne pourra alors monter (ou descendre) de plus d’un certain pourcentage prédéfini. Vous pourrez alors connaître les conditions du pire scénario possible.
La tendance des marchés est-elle favorable aux taux variables ?
Les sites comme meilleurtaux.com arrivent à vous donner une tendance pour les mois à venir. Mais difficile de savoir où en seront les taux à court terme d’ici quelques années. Un taux variable est ainsi moins risqué si votre emprunt est de courte durée ou si vous pensez revendre votre bien dans quelques années.
Pour la très large majorité, cet investissement vous engage pendant dix, vingt ou trente ans. Toute erreur pourrait avoir des répercussions pendant des années. Si on vous dit que « le taux variable est capé à +2 % », vérifiez que c’est écrit noir sur blanc car les actions en justice pour tromperie ne manquent pas. Si votre contrat est trop compliqué, ne le signez pas.
Article par AYMERIC BINET | GESTIONNAIRE DE PATRIMOINE | FINANCIÈRE GUIZOT