La recherche de locaux pour y implanter ses bureaux, boutiques, points de vente est une étape obligée pour toute société en création ou en expansion. Très souvent, l’implantation dans des locaux est le résultat d’une cession de fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail. Le recours à un agent immobilier est alors souvent envisagé.
Leurs interventions sont principalement régies par la loi dite « Hoguet » (loi modifiée n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application modifié n°72-678 du 20 juillet 1972). Elle précise notamment les conditions de validité des mandats qui peuvent être consentis tout en réglementant la notion d’honoraires, bien que par principe ces derniers soient libres. Le point, texte de loi à l’appui.
Les conditions de validité du mandat
Cadre légal – Outre les règles spécifiques évoquées ci-dessus, le contrat de mandat doit obéir aux règles du droit commun résultant des articles 1984 à 2010 du Code civil, ainsi qu’aux quatre conditions essentielles de validité de tout contrat (article 1108 du Code civil : consentement et capacité des parties, objet, cause licite). La loi Hoguet (article 1er de la loi) réglemente quant à elle l’activité des agents qui :
« se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :
1° L’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
3° La cession d’un cheptel mort ou vif ;
4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
6° La gestion immobilière.
7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.
8° La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ».
Un contrat écrit – Le mandat doit être écrit et prévoir la rémunération de l’intermédiaire, les tribunaux décident que « l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ».
En conséquence, le mandat d’entremise immobilière doit obligatoirement être écrit, signé et préalable à toute intervention du mandataire. À défaut, l’agent ne pourra prétendre à aucune rémunération.
Il devra également indiquer la mention du numéro d’inscription au registre des mandats au risque d’encourir la même peine : l’absence de toute rémunération.
Limité dans sa durée – Le mandat doit impérativement être conclu pour une durée déterminée :
« sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ». Le mandat peut prévoir qu’il sera reconduit tacitement à son terme, à condition que la reconduction elle-même soit limitée dans le temps.
Détention d’une carte professionnelle – Pour exercer l’activité d’intermédiaire, l’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle mentionnant cette activité. Il ne faut pas hésiter à vérifier que tel est bien le cas. La personne qui se livrerait à des activités d’intermédiaire sans y être autorisée s’exposerait à diverses sanctions dont la première est la nullité du mandat et, par là, le défaut de droit à une quelconque rémunération.
La liberté dans la fixation des honoraires
Depuis l’abrogation de l’arrêté du 6 février 1974, les honoraires des intermédiaires immobiliers sont librement fixés par les parties.
Ceci étant, la rémunération de l’agent doit impérativement figurer au mandat dans son montant et sa répartition.
La seule indication selon laquelle les commissions perçues seraient fixées sur la base des tarifs appliqués par l’agence n’est pas suffisante.
Le contrôle des honoraires en cas de modification du prix de vente.
La loi prévoit qu’en cas de modification du prix de cession par rapport à ce qui était prévu par le mandat, la rémunération de l’agent, lorsqu’elle a été convenue forfaitairement, peut être revue à la baisse. Il s’agit d’une faculté offerte aux parties, mais qui en pratique fait l’objet d’une véritable application par les tribunaux. Ainsi, les juges n’hésitent pas à diminuer les commissions des agents, lorsque le prix de cession est inférieur au prix prévu dans le mandat.
Vous avez tout intérêt à vous faire assister d’un professionnel de l’immobilier dans la recherche de vos locaux, que vous projetiez de conclure un bail commercial ou bien d’acheter les murs abritant votre entreprise. Vous ne devez pas hésiter, à cette occasion, à vérifier la régularité des pratiques des intermédiaires dans un domaine très marqué par les usages, qui ne sont pas toujours conformes aux dispositions légales. La négociation reste, à tout moment, le mot d’ordre dans ce domaine.