Tout savoir sur la sous-location d'un local commercial

L'équipe Dynamique Entrepreneuriale     13/06/15    
tout savoir sous location local commercial

La sous-location de local commercial est en principe interdite par la loi sauf autorisation expresse du bailleur dans le contrat de bail ou par acte extra-contractuel. Quelle est la procédure à suivre et quelles en sont les conséquences vis à vis du bailleur, du locataire et du sous-locataire ?

Les conditions requises pour la sous-location d’un local commercial

L'accord du bailleur est obligatoire pour la régularité de la sous location. Cet accord est soit expressément stipulé dans le contrat de bail soit interviendra au cours du bail. Le locataire peut sous-louer le local en intégralité ou en partie. Dans tous les cas, la loi l'oblige à accomplir certaines formalités obligatoires pour la validité de la sous-location.

En premier lieu, Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer le local par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. 
Par la suite, le bailleur a 15 jours pour faire connaître sa décision et notamment s'il entend concourir à l'acte de sous location. S'il ne donne aucune réponse passé ce délai, le contrat peut être conclu en son absence, si et seulement si, la sous-location est expressément prévue dans le bail. Dans le cas contraire, il peut refuser la sous-location du local sans que ce refus puisse être contesté.

Par ailleurs, le bailleur peut mettre fin au bail sans avoir à payer l'indemnité d’éviction si le locataire sous-loue le local sans avoir obtenu son accord.

Les conséquences de la sous-location vis à vis du bailleur, du locataire et du sous-locataire

D'abord, notez que les rapports qui existent entre le locataire et le sous-locataire sont calqués sur ceux existant entre le bailleur et le locataire. Toutefois, le locataire ne peut pas conférer plus de droit au sous-locataire que ce que lui-même possède déjà. En d'autres termes, le sous-locataire peut exercer ses droits dans la limite de ceux accordés au locataire principal. Il en découle que la destination du local doit être conforme au bail principal. Le non-respect de cette règle peut conduire à la résiliation du bail par le bailleur et par voie de conséquence de la sous-location sans que le sous-locataire puisse prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.

Par ailleurs, la sous-location ne peut pas aller au-delà du terme prévu dans le bail principal. Le sous-locataire peut demander au locataire le renouvellement du bail dans la limite du bail principal restant à courir. Dans tous les cas, la sous-location prendra fin si le bail principal est résilié ou n'a pas été renouvelé.

Ensuite, le bailleur peut exiger un réajustement du loyer principal s'il s'avère que le prix de la sous-location est supérieur. Il dispose également d'une action directe en cas de défaillance du locataire pour le paiement du loyer.

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