Investissement : les avantages de loger des parts de SCPI dans une assurance-vie

L'équipe Dynamique Entrepreneuriale     20/09/18    
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Entrepreneurs, salariés, retraités, cadres, toutes ces catégories de la population ont un moment donné dans leur existence, l'envie de faire des bénéfices utiles avec leur argent. Différents types d'épargnes sont disponibles sur le marché. La SCPI et l'Assurance vie remplissent une place importante dans le cœur des épargnants hexagonaux. Certains contrats d'assurance-vie proposent même de souscrire à une SCPI, dans l'optique de cumuler les avantages de ces deux types d'investissements. Des plateformes de recensements sur ce marché comme SCPI-8 sont présentes pour aider et conseiller un large public s'il envisage de placer leurs économies dans ces produits. Découvrez-en plus.

Selon un sondage réalisé par Opinionway pour Atland (promoteur, investisseur et gestionnaire d'actifs dans le secteur du logement et de l'immobilier d'entreprise, ndlr) en août 2017 consacré aux Français et à l'investissement immobilier, 46 % des personnes interrogées affirment connaître les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier, ndlr) notamment à 65 % chez les 65 ans et plus. Seulement 13 % d'entre elles déclarent en posséder ou en avoir détenu mais 24 % évoquent la possibilité d'en obtenir. Ces nouveaux fonds immobiliers incarnés par les SCPI et les OCPI (organismes de placement collectif immobilier, ndlr) intéressent de plus en plus les épargnants  français qui investissent dans des produits notamment dédiés à l'immobilier d’entreprise. Les SCPI ont traversé une nouvelle année record, avec 6 milliards d'euros de souscriptions en 2017 tandis que 4,2 milliards d'euros ont été placés dans les OCPI.

Le principe de la SCPI et ses différents types

Connue sous le nom de « Pierre Papier », une SCPI se définit comme un placement immobilier locatif de longue durée qui permet la distribution d'un potentiel revenu à des épargnants. Cet investissement est géré par une société de gestion qui utilise les fonds apportés par les clients pour les doter dans un parc immobilier. Les bénéfices sont obtenus grâce aux loyers perçus au prorata des parts investies. En fonction du patrimoine de l'investisseur, plusieurs types de SCPI existent comme celui de rendement, de plus-value, Pinel ou de déficit foncier dit « Malraux ». La première est composée essentiellement de bâtiments professionnels comme des bureaux, entrepôts et locaux commerciaux et propose un bail protecteur pour le propriétaire. La deuxième a pour objectif de faire acquérir aux clients des biens à fort potentiel de revente et de revalorisation en sélectionnant des logements aux loyers attractifs. Les deux dernières permettent de bénéficier d'une réduction importante d'impôts en acquérant des biens neufs pour l'une et très anciens nécessitant des travaux de rénovation pour l'autre. Avec ces différentes solutions, tout contribuable peut investir dans l'immobilier selon ces moyens.

Ces avantages avec l'assurance-vie

Ils existent différentes manières d'investir dans une société civile de placement immobilier comme en cash, à crédit, en démembrement ou encore en Perp (Plan d'épargne retraite populaire, ndlr). Reste que loger des parts de SCPI dans une assurance-vie présente certains avantages non négligeables, notamment fiscaux. Les SCPI sont soumis à l’impôt foncier et l’impôt sur le revenu, mais les investir via ce système d'épargne permet d'éviter une forte fiscalité. Pour les investisseurs qui n'ont pas besoin des loyers pour vivre, les parts sont considérées comme des unités de compte et sont donc non soumises aux cotisations sociales. Si l'épargnant veut néanmoins revendre ses fonds du contrat, la fiscalité à prendre en compte est celle de l'assurance vie, permettant une réduction sur la plus-value. Après 8 ans, elle est uniquement taxée à 7,5 % en plus des taxes prélevées sur les revenus. Du côté des avantages successoraux, les bénéficiaires sont exonérés de droits de succession avec des primes versées jusqu'à 152 500 euros, à condition qu'un versement soit effectué sur le contrat avant l'âge de 70 ans. Un épargnant pourra acheter avec son assurance plus de parts de SCPI qu'en règle générale, car la plupart des contrats offrent une décote d'environ 2,5 %. En souscrivant en direct à une société civile de placement immobilier, un délai de jouissance s'applique qui peut avoisiner 4 à 5 mois tandis qu'avec l'assurance-vie, il tombe à un mois permettant aux clients de recevoir plus rapidement leurs bénéfices. Ce type de prestation comporte néanmoins quelques contraintes : le client n'a pas la possibilité d'acheter des parts à crédit, doit payer des frais supplémentaires notamment de gestion et d’arbitrage qui diminue le rendement et doit obligatoirement garder ses parts pendant trois ans.

SCPI-8, une référence en la matière

Pour permettre aux épargnants de se retrouver dans cet océan d'offres et choisir le bon investissement, le site web de référence sur les SCPI, intitulé SCPI-8, créé en 2012 par le cabinet de gestion de patrimoine parisien indépendant, Euodia Finance est la solution. Composé d'un groupe d'experts, il vient en aide au potentiel investisseur en le conseillant et en facilitant ses démarches. Plusieurs pages sont ainsi dédiées à la présentation et la composition des différents SCPI sur le marché pour que les utilisateurs y reçoivent une explication concrète et nette. Un simulateur est également disponible pour les assister dans leurs choix : en quelques clics, après avoir indiqué le montant qu'ils seraient prêts à donner et leurs moyens, ils peuvent évaluer le capital disponible à l’échéance ainsi que le revenu mensuel obtenu par leur investissement. Le service de SCPI-8 est un gage de qualité puisque sur 218 avis déposés sur Trustpilot (plateforme qui publie des avis pour les entreprises en ligne, ndlr), 99 % sont satisfaits.

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