Financer l’achat de ses locaux

L'équipe Dynamique Entrepreneuriale     06/02/17    
financer achat locaux

Faire le choix d’acheter ses propres locaux professionnels plutôt que de les louer fait partie des alternatives qui s’offrent à vous. Pour un dirigeant, notamment un jeune entrepreneur, cela n’est toutefois pas une mince affaire. 

L’intérêt d’acheter face à la location. 

Il est largement compréhensible que vous ne souhaitiez plus payer des loyers à perte et envisagiez l’achat de locaux professionnels. En plus d’augmenter la valeur du patrimoine de votre entreprise, c’est l’occasion de bénéficier d’une certaine sécurité professionnelle que n’apporte pas la location. Préférer l’achat à la location se révèle par ailleurs rentable sur le long terme et permet de profiter d’options juridiques et fiscales avantageuses. À la fin du remboursement de l’emprunt, vous n’avez plus d’obligation de versements à effectuer tous les mois pour la location de vos locaux puisque ceux-ci sont désormais à vous. Notez tout de même que, bien que les coûts d’acquisition des locaux peuvent être amortis, l’achat est généralement déconseillé durant les premières années d’exercice. Un tel investissement pourrait mettre en difficulté une jeune entreprise.

Anticiper avant d’acheter. 

Avant de vous lancer dans l’acte d’achat, assurez-vous d’avoir une bonne visibilité sur votre niveau d’activité et des résultats prévisionnels suffisamment élevés. Certes, rien ne vous empêche de payer comptant sans faire d’emprunt, mais cela reste rare. Si tel n’est pas le cas, il est question d’évaluer sa capacité à rembourser le crédit nécessaire à l’investissement en prenant en compte son seuil de solvabilité. Prévoyez par ailleurs l’achat d’un espace qui soit assez grand. Vous devez pour cela envisager au préalable la possibilité que l’effectif de votre personnel puisse s’agrandir sans contraintes liées à la taille de vos locaux. Identifier de la sorte vos propres besoins et, dans la mesure du possible, sur le moyen voire long terme, évite que vous ne vous retrouviez à l’étroit avant d’avoir fini de rembourser la totalité de votre emprunt. 

Deux formes d’acquisition possibles. 

Dans l’opération d’achat de locaux professionnels, deux possibilités s’offrent à vous : l’acquisition en nom propre et celle exercée par une Société Civile Immobilière (SCI). Le premier cas, celle en nom propre, vous permet d’acquérir vos locaux à titre privé pour ensuite les louer à l’entreprise. Cette option évite de faire peser l’achat des locaux sur votre activité professionnelle et lui garantit une forme de protection. Cette option détient toutefois un point négatif : votre base d’imposition devient plus importante et les loyers versés par votre entreprise seront inscrits dans la catégorie des revenus fonciers. Cette modalité explique sans doute le fait que nombreux sont ceux à préférer l’acquisition par une SCI. Cette forme d’acquisition se base sur un principe d’association avec des partenaires. L’achat de votre bien immobilier est d’ailleurs possible avec un capital de départ limité. Il est à noter que ces associés peuvent constituer des partenaires actifs ou non, et même s’avérer être des membres de votre famille. L’idée est de faire acquérir les locaux par la SCI pour les louer par la suite à l’entreprise. L’emprunt contracté au moment de l’acquisition par l’entreprise est alors remboursé à la SCI par les loyers encaissés. Au niveau des avantages, dans le cas où la SCI opte pour l’Impôt sur le Revenu (IR), la revente des parts se voit exonérée d’impôts sur les plus-values immobilières après quinze ans de détention. Également exonérées de droits de succession, ces parts peuvent d’ailleurs être progressivement cédées par le dirigeant de la SCI. Les formalités comptables et juridiques restent toutefois complexes dans le cadre de ce type d’acquisition, particulièrement pour la rédaction des statuts. Faire appel à un expert-comptable est, dans ce cas, vivement recommandé.

Pour quelle durée de remboursement opter ? 

En ce qui concerne les modalités de remboursement, celui de la durée est un paramètre à prendre en compte afin d’obtenir un crédit qui soit adapté à ses besoins. Faire varier la durée de remboursement influe de façon notable sur le montant des annuités de crédit. Et il n’est pas toujours évident de savoir choisir entre un crédit plus long pour alléger ses annuités ou, au contraire, un crédit à court terme afin de limiter le coût total des intérêts à payer. Pour mieux se décider, prenons un exemple. Si vous choisissez d’allonger la durée de votre remboursement en la faisant passer de douze à vingt ans, au taux de 3 %, vous réduirez votre mensualité de 15 % mais augmenterez le poids des intérêts de 80 %. Face à ce constat, on estime en moyenne entre dix et douze ans la durée de remboursement la plus avantageuse. 

Taux fixes ou taux variables ? 

Un autre paramètre à considérer fait référence aux intérêts à payer. Il peut s’agir de taux fixes ou bien de taux variables. Les taux fixes sont en principe moins intéressants que ceux variables mais s’avèrent plus sûrs. Plus attractifs, les taux variables peuvent vous être profitables en période de baisse des taux, mais il ne faut néanmoins pas en oublier l’indexation, qui les fait remonter rapidement. Et pour un crédit immobilier d’environ dix ans, il est quasiment impossible de spéculer sur ces taux. Si vous souhaitez quand bien même faire le pari d’opter pour un crédit à taux variables,  l’idéal reste de négocier avec votre banquier que celui-ci soit plafonné à une augmentation de 2 % par exemple. Le pourcentage de marge dépendra du montant de l’emprunt accordé, de votre situation et de la confiance qu’à envers vous votre banquier, et bien entendu de vos talents de négociateur. 

Le crédit-bail immobilier : un classique. 

Souvent adopté, le crédit-bail immobilier se définit par la location de locaux professionnels tout en bénéficiant d’une option d’achat à une date et un prix convenus. Ce dernier correspond en réalité au capital restant dû, appelé « valeur résiduelle ». Plus lourde qu’un simple emprunt, cette solution d’acquisition ne nécessite pas d’apport initial, ce qui permet de préserver sa trésorerie et son bilan. Suivant ce principe, le loyer facturé permet le recouvrement du remboursement, progressif, de l’investissement et des intérêts sur le capital restant dû. En principe, la durée d’un crédit-bail immobilier se situe entre dix et quinze ans.

Autre alternative : le crédit « in fine ». 

Ce type de crédit, dit « in fine », consiste, quant à lui, à payer uniquement les intérêts de l’emprunt contracté pour rembourser par la suite le capital au terme de l’opération, et en une seule fois. Concernant l’emprunteur, ses disponibilités immédiates mais également une épargne régulière (si cela est jugé nécessaire) sont alors directement placées dans un contrat d’assurance-vie. De la sorte, celui-ci disposera « in fine » de la somme exigée pour rembourser le capital emprunté. Il faut tout de même souligner le fait, qu’en comparaison avec le crédit-bail immobilier, amortissable, le coût financier s’avère au final plus élevé. Le total des intérêts, non dégressifs, est plus important puisque le capital dû reste inchangé jusqu’à la fin du remboursement. 

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