Acquérir un bien immobilier par la société civile immobilière (SCI)

L'équipe Dynamique Entrepreneuriale     01/02/10    
Être propriétaire des murs de votre activité professionnelle est toujours intéressant à moyen et long terme : vous ne risquez pas d'être mis à la porte, et la stabilité dans les lieux demeure un gage de succès pour votre entreprise (bonne image financière pour les banques et garantie supplémentaire en cas d'emprunt).

La fin de votre activité s'en trouvera également facilitée dans la mesure où vous pourrez vendre votre entreprise et donner les locaux à un enfant, ou garder ceux-ci pour vous au moment de la retraite et les louer au repreneur de votre entreprise.

Les avantages de la SCI

La SCI présente plusieurs avantages, surtout lorsqu'elle est familiale.

Créer une SCI avec votre conjoint ou vos enfants (et apporter à cette société vos locaux professionnels) fait d'eux les propriétaires de parts sociales représentant ce bien immobilier. Plusieurs conséquences :

  • •Si votre activité connait des difficultés ou si votre entreprise vient à disparaître, ce patrimoine immobilier est protégé.
  • •Les parts sociales attribuées à votre conjoint et à vos enfants leur appartiennent en propre. Elles n'auront pas à être intégrées à votre succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer.
  • •En louant vos locaux professionnels à la SCI pour acquérir les locaux, les intérêts sont déductibles des loyers.
  • •Dès lors que votre SCI a emprunté pour acheter les locaux, le montant des intérêts restant à payer sera retranché de la valeur des parts au moment de leur vente, diminuant d'autant les droits dus lors de cette opération.

Lorsque la SCI n'est pas familiale mais constituée avec les associés de votre entreprise, ces derniers doivent faire un choix patrimonial au moment du départ de l'entreprise. Soit ils conservent leurs parts, et donc une partie du revenus de la location, soit ils décident de les vendre.

Les précautions à prendre

Lors de la constitution d'une société civile immobilière destinée à gérer vos locaux professionnels, quelques précautions s'imposent.
Vous devez respecter un certain formalisme : notamment nommer un gérant et prévoir la tenue d'assemblées générales.

NOTE

Dans les SCI soumises à l'impôt sur le revenu, c'est en général un associé qui assume gracieusement les fonctions de gérant. Normalement lorsque le gérant est rémunéré, la rémunération qui lui est versée n'est pas déductible des revenus de la société. Elle l'est, en revanche, dans les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés et dans les SCI à l'impôt sur le revenu lorsque le gérant n'est pas l'un des associés. Pour le gérant, la rémunération est imposée comme les revenus locatifs de la SCI, c'est-à-dire en revenus fonciers si la SCI n'est pas soumise à l'IS, ou en bénéfices industriels et commerciaux dans le cas contraire.

ATTENTION

Ne pas régler vous-même la totalité du prix d'acquisition des locaux de votre entreprise en attribuant à votre conjoint une fraction trop importante des parts sociales. Le fisc pourrait y voir une donation déguisée et réclamer les droits d'enregistrement correspondants avec des majorations de retard.

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